Zanders - Zanders

Quartier

für die Zukunft

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Entwicklungsplanung

für das Zanders-Areal

Die städtebauliche Entwicklungsplanung für das Zanders-Areal ist die wichtigste Grundlage für die zukünftige Entwicklung des neuen Stadtquartiers. Sie baut auf der Strukturplanung auf, die im Jahr 2022 vom Stadtrat einstimmig beschlossen wurde, und macht die darin enthaltene Vision konkreter. Dabei wird diese Vision in ein fachlich geprüftes Gesamtkonzept übersetzt, das räumliche und inhaltliche Leitlinien festlegt. Auf diesen Leitlinien bauen alle weiteren Planungsschritte auf.

Ziel ist es, ein gemischt genutztes, nachhaltiges und gut vernetztes Stadtquartier zu schaffen, in dem verschiedene Bereiche sinnvoll miteinander verbunden werden. Dazu gehören Wohnen, Arbeiten, Bildung, Kultur sowie Freiräume für Erholung und Freizeit.

Die Entwicklungsplanung legt dabei wichtige Grundlagen fest, die als „Leitplanken“ für die weitere Entwicklung dienen. Dazu zählen unter anderem die Struktur des Quartiers, die vorgesehenen Nutzungen, Mobilität, die Gestaltung von Freiräumen sowie der Umgang mit bestehenden Gebäuden. Die Entwicklungsplanung ist daher kein abschließender und unveränderlicher Masterplan, sondern ein dynamisches Planwerk, das sich im Laufe der Zeit weiterentwickelt. Sie wird kontinuierlich durch Fachgutachten, Machbarkeitsstudien und vertiefende Untersuchungen ergänzt und präzisiert.
Neue Ergebnisse werden fortlaufend in die Planung eingearbeitet und können zu Anpassungen oder genaueren Festlegungen führen. Auf diese Weise entsteht Schritt für Schritt ein immer belastbarerer Planungsstand, der den Prozess der Umsetzung begleitet.

Ausgangslage

Die Stilllegung der Papierfabrik Zanders im Jahr 2021 war ein großer Einschnitt für Bergisch Gladbach – und gleichzeitig eine einmalige Chance für die Zukunft der Stadt. Das rund 36 Hektar große Gelände in zentraler Lage wurde bereits 2017/18 von der Stadt gekauft und wird seitdem Schritt für Schritt für eine neue Nutzung vorbereitet. Seit 2025 treibt die Zanders-Entwicklungsgesellschaft diesen Prozess gezielt voran. Ziel ist ein nachhaltiger und lebendiger neuer Stadtteil, der gemeinsam mit den Bürgerinnen und Bürgern entwickelt wird.

Vision & Leitlinien

Aufgrund der Größe und Komplexität des Geländes erfolgt die Entwicklung über einen längeren Zeitraum und bleibt bewusst flexibel, um auf neue Anforderungen und Entwicklungen reagieren zu können.

Deshalb wurde kein starrer Masterplan erstellt. Stattdessen entstand 2021 eine sogenannte Strukturplanung, die die grundlegende Vision und wichtige Leitlinien für das Gebiet festlegt.

Diese wurde vom Büro Karres en Brands erarbeitet und 2022 vom Stadtrat beschlossen.

Darauf aufbauend wurde 2024 die weitere Konkretisierung in Form einer städtebaulichen Entwicklungsplanung angestoßen.

Mit deren Erstellung wurde das Büro Albert Speer und Partner (AS+P) beauftragt, das die Planung seit März 2025 in einem rund einjährigen Prozess erarbeitet.

Weitere Informationen zum bisherigen Planungsprozess finden Sie hier.

Aufbau und Methodik

Die städtebauliche Entwicklungsplanung baut auf der beschlossenen Strukturplanung auf und entwickelt deren Zukunftsbild zu einem konkreteren, aber weiterhin flexiblen Gesamtplan weiter. Zentrale Ideen werden mithilfe von Gutachten und Untersuchungen in klare Rahmenbedingungen („Leitplanken“) übersetzt, die Orientierung geben und gleichzeitig Spielraum für unterschiedliche Lösungen lassen.

Ein beispielhafter Entwurf des Büros Albert Speer und Partner (AS+P) zeigt, wie das Quartier aussehen könnte, ist aber nicht verbindlich. Die Planung wird laufend durch weitere Untersuchungen – etwa zu Verkehr, Infrastruktur, Freiräumen, Klima oder Altlasten – ergänzt und weiterentwickelt.

Die Ergebnisse bilden die Grundlage für die Bauleitplanung und die Vermarktung. Mit der Entwicklungsplanung ist ein wichtiger Meilenstein erreicht. Ergänzend werden derzeit eine Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie die fachliche Begleitung der Umsetzung erarbeitet, um die Entwicklung strukturiert und schrittweise zu realisieren.

Leitidee

Die Entwicklungsplanung greift die Leitidee der Strukturplanung auf: Das bislang abgeschlossene Gelände wird geöffnet, die vorhandene Stadtstruktur weitergedacht und das Quartier nachhaltig und ressourcenschonend entwickelt. Als ehemaliges Fabrikgelände mit prägender Geschichte ist das Zanders-Areal ein identitätsstiftender Ort für Bergisch Gladbach, dessen Charakter erhalten und in die bestehende Stadt integriert werden soll.

Die Planung orientiert sich dabei an den vorhandenen Strukturen des Geländes – wie historischen Gebäuden, Hallen, Wegen und unterschiedlichen Geländeniveaus – und entwickelt daraus ein neues Stadtquartier.

Dieses wird künftig mit der Innenstadt, dem Bahnhof und den umliegenden Vierteln vernetzt. Zentrale Elemente sind eine Hauptachse, neue Grün- und Aufenthaltsflächen sowie Wege, die die einzelnen Bereiche miteinander verbinden und dem Quartier eine klare Struktur geben.

Charakter mit Geschichte

Die DNA von Zanders wird zur Identität – ein Ort, der Wurzeln hat und Raum zum Wachsen gibt.

Mitten in der Stadt

Direkt an die Innenstadt anschließend liegt Zanders im Herzen Bergisch Gladbachs.

Bewahren und Weiterbauen

Zanders denkt Bestand neu – durch Re-Use-Konzepte, die Geschichte und Zukunft verbinden.

Grün mit System

Zanders schafft Freiräume, die zum Verweilen einladen und das Quartier lebendig machen.

Zu Fuß. Per Rad. Mittendrin.

Zanders setzt auf aktive Mobilität – für mehr Lebensqualität und weniger Verkehr.

Für alle. Wirklich alle.

Zanders ist ein gemischtes Quartier, das Vielfalt nicht nur zulässt, sondern lebt.

Zukunft braucht Haltung

Nachhaltige Energie- und Klimakonzepte machen Zanders fit für kommende Generationen.

Attraktiv für Investor*innen

Zanders bietet Einheiten, die überzeugen – funktional, flexibel und gut vermarktbar.

Leitplanken

Die Entwicklungsplanung legt klare inhaltliche und räumliche Leitplanken fest, die sich aus der bestehenden Gebäudestruktur und der industriellen Geschichte des Areals ableiten.

Die programmatischen Leitplanken beschreiben die wichtigsten Themen für die Entwicklung – dazu gehören der Umgang mit bestehenden Gebäuden, vielfältige Nutzungen, hochwertige Freiräume, nachhaltige Mobilität sowie eine zukunftsorientierte Energie- und Klimastrategie.

Sie sichern die zentralen Ziele und lassen gleichzeitig genügend Spielraum für zukünftige Entwicklungen. Ergänzt werden sie durch räumliche Leitplanken, die im sogenannten Leitplankenplan festgehalten sind. Dieser bildet das grundlegende Gerüst für das Quartier, indem er wichtige Strukturen wie Wege, Baufelder, Freiräume und erhaltenswerte Gebäude festlegt.

Ausgestaltung

auf Basis der Leitplanken

Auf Grundlage der Leitplanken können die einzelnen Baufelder und Ziele des Quartiers weiter konkretisiert werden. Ein illustrativer Entwurf zeigt beispielhaft, wie das Gebiet aussehen könnte, ohne dabei feste Vorgaben zu machen. So bleibt bewusst Spielraum für unterschiedliche Nutzungen und Bauweisen, um flexibel auf neue Ideen, Marktbedingungen und zukünftige Bedarfe reagieren zu können. Wichtig ist dabei die enge Begleitung durch das Projektteam und den mit Fachexpert*innen besetzten Entwicklungsbeirat, um die vereinbarten Qualitätsziele zu sichern.

Der Entwurf veranschaulicht, wie aus dem ehemaligen Fabrikgelände ein neues Stadtquartier entstehen kann, das die vorhandenen Gebäude einbindet und mit neuer Bebauung ergänzt.

Gleichzeitig dient der Entwurf als Arbeitsgrundlage, um wichtige Fragen zu prüfen – zum Beispiel zur Bebauungsdichte, zur Anordnung der Gebäude oder zur Kombination verschiedener Nutzungen. Er unterstützt damit weitere Gutachten, die Ermittlung von Kennzahlen sowie die wirtschaftliche Bewertung und trägt dazu bei, die Planung Schritt für Schritt weiterzuentwickeln.

Nutzungsmischung

Das Zanders-Areal wird zu einem gemischt genutzten, urbanen Stadtteil entwickelt, in dem Wohnen, Arbeiten, Bildung, Kultur, Freizeit und Versorgung eng miteinander verbunden sind. Ziel ist es, Raum für rund 3.000 Bewohnerinnen und Bewohner sowie etwa 3.000 Arbeitsplätze in zentraler Lage zu schaffen und so ein ausgewogenes Verhältnis von Leben und Arbeiten zu erreichen. Insgesamt sind dafür etwa 380.000 bis 400.000 m² Bruttogeschossfläche vorgesehen.

Bereits konkret geplant sind erste wichtige Einrichtungen wie ein soziokulturelles Zentrum in der ehemaligen Zentralwerkstatt, eine neue Stadtbibliothek im „Forum“ sowie ein Standort für berufliche Bildung.

Ergänzt wird dies durch weitere Angebote wie eine Grundschule, Kitas, Nahversorgung, Sportmöglichkeiten sowie vielfältige gewerbliche Nutzungen – von Dienstleistungen über Handwerk bis hin zu Einzelhandel und Gastronomie.
Durch unterschiedliche Nutzungsschwerpunkte entstehen Teilbereiche mit eigenem Charakter, etwa ein Bildungsquartier, Wohnen am Park oder ein lebendiges Zentrum in den historischen Gebäuden. Zusammen bilden sie ein vielfältiges, gut vernetztes neues Stadtquartier.

Mobilitätskonzept

Das Zanders-Areal wird als autoarmes, gut vernetztes und fußgänger- sowie fahrradfreundliches Stadtquartier entwickelt. Ein klares Wegenetz mit einer zentralen Hauptachse verbindet das Gebiet mit der Innenstadt und den umliegenden Stadtteilen.
Parken und Mobilitätsangebote werden in sogenannten Mobility Hubs am Rand gebündelt. Diese bündeln Parkplätze und Angebote wie Carsharing, Fahrradabstellanlagen oder E-Ladestationen. So bleibt der öffentliche Raum weitgehend autofrei und als attraktiver Aufenthaltsraum erhalten.

Der öffentliche Nahverkehr wird ausgebaut und besser angebunden. Es entsteht ein Quartier, das zusammen mit sicheren Rad- und Fußwegen vor allem auf ÖPNV und Sharing-Angebote setzt und gut vernetzt ist.

Freiraum

Ziel der Freiraumplanung ist ein vielfältiges Netz aus Grün- und Aufenthaltsräumen, das Erholung ermöglicht und das Stadtklima verbessert. Zentrale Elemente sind ein großer Park im östlichen Bereich in Richtung Heidkamp, die renaturierte Strunde mit dem geplanten Aqua-Park im Bereich der ehemaligen Kläranlage im Westen sowie der Gleispark als erste öffentliche Grünfläche.
Ergänzt wird das Angebot durch Plätze, kleinere Aufenthaltsbereiche und grüne Wohnstraßen, die das Quartier verbinden und attraktive Treffpunkte schaffen.

Blau-grüne Infrastruktur

Die Freiräume übernehmen neben der Erholungs- und Aufenthaltsfunktion auch zentrale Aufgaben für Wasser- und Klimamanagement. Sie speichern Regenwasser, verzögern den Abfluss, kühlen die Umgebung und wirken sich positiv auf das Mikroklima aus. Damit sind sie ein zentraler Bestandteil der blau-grünen Infrastruktur des Quartiers.
Eine besondere Rolle spielt das Thema Wasser – auch aufgrund der Geschichte des Standorts. Die offengelegte Strunde wird künftig als prägende Wasserachse durch das Gebiet verlaufen: im Norden eher urban gestaltet, im Süden naturnah. Sie stärkt die Identität des Quartiers und erfüllt zugleich wichtige ökologische und klimatische Funktionen.

Bestand – Umbau – Neubau

Der historische Gebäudebestand prägt das Zanders-Areal und bleibt ein wichtiger Teil des neuen Stadtquartiers. Denkmalgeschützte Bauwerke sowie weitere ortsprägende Gebäude werden erhalten und für neue Nutzungen weiterentwickelt. Ein besonderer Fokus liegt dabei auf dem Weiterbauen im Bestand: Bestehende Strukturen werden nicht nur bewahrt, sondern intelligent ergänzt, umgenutzt und an heutige Anforderungen angepasst. So bleibt die Geschichte des Geländes sichtbar, während gleichzeitig Ressourcen geschont werden.
Die Kombination aus alten und neuen Gebäuden schafft ein vielfältiges Stadtbild. Neue architektonische Akzente setzen Orientierungspunkte, ohne den Charakter des Bestands zu überlagern. So entsteht ein innovatives Quartier, das seine industrielle Identität bewahrt und gleichzeitig zukunftsfähig ist.

Häufig gestellte Fragen zur Planung

Wir möchten Ihnen einen Überblick über die Planungen, den aktuellen Stand der Entwicklung und die nächsten Schritte des Projekts geben.
Die Fragen und Antworten werden fortlaufend ergänzt und aktualisiert. Sollte Ihre Frage nicht beantwortet werden, können Sie sich gerne über das Kontaktformular an uns wenden.

Was ist das „Impulsquartier“?

Die Entwicklung des Zanders-Areals erfolgt schrittweise. Als erster Baustein wird im Rahmen des Projektmoduls „Impulsquartier“ der nördliche Bereich des Geländes, der unmittelbar an die Innenstadt angrenzt, neu genutzt und teilweise für die Öffentlichkeit geöffnet. Zentraler Bestandteil ist die Alte Zentralwerkstatt, die als soziokulturelles Quartierszentrum langfristig einen Ankerpunkt für das städtische Leben bilden soll.
Zusätzlich umfasst das Modul Maßnahmen im Bereich des ehemaligen Gleisanlage. Dort entsteht mit dem Gleispark ein grüner Freiraum, der als verbindendes Element die Innenstadt mit dem Konversionsgelände verknüpft und an den bereits 2021 eröffneten Gohrsmühlenplatz anknüpft. Ergänzt wird das Angebot durch besondere, flexibel einsetzbare Stadtmöbel, die im Zuge weiterer Geländeöffnungen mobil genutzt werden können.
Durch die Gestaltung einzelner Gebäude und Flächen sowie die Anbindung an das Stadtzentrum ist das „Impulsquartier“ ein erster Meilenstein auf dem Weg zum neuen Stadtviertel. Die Umsetzung des Moduls ermöglicht es den Verantwortlichen, wichtige Erfahrungen zu sammeln und die Grundlagen für die Entwicklung des Gesamtgeländes zu schaffen.

Wer sind die zukünftigen Bewohner*innen auf Zanders?

Ziel ist es, auf dem Zanders-Areal ein sozial durchmischtes und lebendiges Stadtquartier zu entwickeln, das sowohl für Bergisch Gladbach als auch für die Region eine besondere Strahlkraft entfaltet. Im Bereich Wohnen bedeutet das, ein vielfältiges Angebot an Wohnungen für 3.000 Bewohner*innen zu schaffen, das Menschen in ganz unterschiedlichen Lebenssituationen anspricht: von jungen Menschen über Familien bis hin zu Senior*innen.

Welche Arbeitsplätze sollen auf Zanders entstehen?

Auch für das Thema Arbeiten wird ein zukunftsorientiertes Konzept verfolgt. Bis zu 3.000 Arbeitsplätze sollen geschaffen werden. Angesprochen werden sollen insbesondere innovative und kreative Branchen wie die Kreativwirtschaft, Start-ups im Bereich Digitalisierung oder Künstlicher Intelligenz. Auf dem Zanders-Areal sollen vielfältige und abwechslungsreiche Arbeitsorte entstehen – von flexiblen Coworking-Flächen bis hin zu klassischen Büroeinheiten. Auch moderne Handwerkerhöfe oder Ateliers sind denkbar. Der inhaltliche Schwerpunkt wird insgesamt eher auf dem Büro- und Dienstleistungssektor liegen.

Ist ein gastronomisches Angebot geplant?

Gastronomie ist von zentraler Bedeutung für einen lebendigen Stadtteil, der sich zu einem attraktiven Treffpunkt entwickeln soll. Für den Gleispark ist zunächst eine Interimslösung in Containern oder einem ähnlichen mobilen Angebot vorgesehen. In der Alten Zentralwerkstatt ist ein festes Gastronomie-Angebot geplant, bevor dann mit der Besiedlung des Quartiers weitere Lokale hinzukommen.

Wird es Einzelhandel auf dem Gelände geben?

Im Quartier soll sich kleinflächiger und inhabergeführter Einzelhandel ansiedeln. Vorgesehen ist ein ergänzendes Angebot zur Innenstadt, aber auch eine kleinflächige Nahversorgung.

Wird es Nutzungen im Bereich Kunst und Kultur geben?

Kunst und Kultur sind wichtige Impulsgeber für die Entwicklung von lebendigen Quartieren. Deshalb wird frühzeitig der Austausch mit Kunst- und Kulturschaffenden und engagierten Bürgerinnen und Bürgern aus Bergisch Gladbach gesucht, um Potenziale für Kooperationen und Nutzungen auszuloten. Denkbar sind sowohl temporäre Nutzungen als auch langfristige Angebote. Ziel ist es, kulturelle Aktivitäten frühzeitig in die Entwicklung zu integrieren. Ein Beispiel dafür ist die 2025 eröffnete Atelieretage im Werkstattgebäude F260.

Was versteht man unter Mobility Hubs?

Mobility Hubs sind zentrale Mobilitätsstationen innerhalb eines Quartiers. Dort werden verschiedene Verkehrsmittel und Angebote gebündelt.
Dazu können zum Beispiel Car-Sharing, Fahrrad-Sharing, E-Ladestationen, sichere Fahrradabstellanlagen oder Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr gehören. Ziel ist es, nachhaltige Mobilität zu erleichtern und den Bedarf an privaten Autos zu reduzieren. Für das Zanders-Areal können solche Mobilitätsknoten eine wichtige Rolle spielen, um ein modernes und klimafreundliches Verkehrskonzept umzusetzen.

Was bedeutet „blau-grüne Infrastruktur“?

Der Begriff beschreibt das Zusammenspiel von Wasserflächen („blau“) und Grünflächen („grün“) in der Stadt. Dazu gehören zum Beispiel Flüsse, Bäche, Teiche, Parks, Grünzüge, begrünte Dächer oder Regenwassersysteme.
Diese Elemente helfen dabei, Regenwasser besser zu managen, Hitze in der Stadt zu reduzieren, Lebensräume für Tiere und Pflanzen zu schaffen und gleichzeitig attraktive Freiräume für Menschen zu gestalten. Bei der Entwicklung des Zanders-Areals spielt die blau-grüne Infrastruktur eine wichtige Rolle für ein klimaresilientes und lebenswertes Stadtquartier.

Inwiefern werden Aspekte der Nachhaltigkeit und Ökologie bei der Entwicklung berücksichtigt?

Ein wichtiger Beitrag zur Nachhaltigkeit besteht im Erhalt ausgewählter Bestandsgebäude. Dadurch bleibt die gebundene „graue Energie“ erhalten, was energetisch und ressourcenschonend wirkt. Für diese Gebäude werden ausgewogene und zeitgemäße Wärmestandards entwickelt. Für die Wärmeversorgung des Areals ist ein zentrales Wärmenetz vorgesehen. Im Sinne der Kreislaufwirtschaft werden die Wiederverwendungspotenziale von Materialien geprüft. Zudem wird die derzeit verrohrte Strunde offengelegt und so wieder erlebbar. Außerdem werden Flächen entsiegelt und zu öffentlichen Freiräumen und Parks umfunktioniert.

Welche Rolle spielt das Thema Hochwasserschutz?

Das Zanders-Areal liegt teilweise in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet. Hierzu wird derzeit intensiv an einer Lösung dieser Problematik gearbeitet. Die Planung und Vermarktung beginnt zunächst auf den nicht betroffenen Flächen, bis man eine Lösung gefunden hat.

Die gesamte Übersicht zu den häufig gestellten Fragen finden Sie hier

Staedtebauliches Modell des Zanders Areals

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